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　　在城市的高楼大厦间，高层住宅曾是繁华和现代的象征，然而，当房龄上来以后，各种问题也层出不穷。

　　最近几年，随处可见的都是二三十层的高层住宅，虽然视野开阔、配套齐全，但是再过十年，这类楼盘将会面临一些难以解决的大问题。

　　电梯作为高层住宅垂直交通的关键设备，一般使用十五到二十年就需要进行大修或者更换，一部电梯的更换成本往往高达几十万甚至更多。

　　外墙保温层的问题同样不容忽视，随着时间流逝，保温层容易出现开裂脱落现象，由于高层住宅外墙施工属于高空作业，安全要求极为严格，这使得维修成本比低层住宅高出两三倍。

　　管网老化也是高层住宅面临的棘手问题之一，供水管爆裂、水压不稳，电气线路短路隐患逐年增加，这些问题不仅给居民的日常生活带来极大不便，还存在着严重的安全隐患。

　　然而，维修资金的筹集却困难重重，早期建设的住宅小区，维修基金标准较低，经过几年的使用后很快耗尽，当需要续筹资金时，按照规定需要业主表决达到双三分之二同意。

　　但实际上，业主之间存在分歧，低层业主认为电梯使用频率低，不愿承担电梯维修费用；高层业主则觉得外墙维修费用过高，心生抵触，这种分歧导致维修资金续筹工作一拖再拖，问题越积越多。

　　以一栋三十层的高层住宅为例，如果要对电梯、外立面、消防管线等进行全面更新，费用高达上千万元，平均到每户业主身上，少则几万元，对于许多普通家庭来说，这是一笔难以承受的开支。

　　尽管国家近几年推出了老旧电梯更新补贴政策，每台补贴十五万元，但剩余部分仍需业主自行承担，随着未来十年第一批商品房集体进入“中年期”，这笔巨额维修费用无疑将成为许多家庭的沉重负担。

　　除了维修问题，高层住宅在安全方面也存在着诸多隐患，一旦发生事故，后果不堪设想。

　　消防安全是高层住宅的头等大事，云梯的有效高度一般在五十米左右，只能到达十七层左右，高处火灾的救援主要依靠楼内自救，然而，高层住宅的烟囱效应使得火烟能够沿着楼梯井迅速蔓延，老人和小孩在火灾中逃生难度极大。

　　在一些老旧小区，消防设施形同虚设，消防栓无水、喷淋头锈死、报警系统失效等问题屡见不鲜，消防通道还被杂物和电动车占用。

　　早年使用的保温材料易燃，虽然国家已经禁止在新建建筑中使用，但既有建筑的改造工作进展缓慢，量大成本高。

　　此外，设备老化也加剧了安全风险，电梯困人事件频发，燃气管渗漏等问题时有发生，高层住宅人口密度大，一栋楼往往居住着几百户居民，一旦发生事故，救援工作复杂，社会影响巨大。

　　国家近年来反复开展高层消防检查，将其列为重点整治对象，可见高层住宅的消防隐患已经到了不容忽视的地步。

　　在拆迁方面，高层住宅也面临着巨大的难题，由于高层住宅的容积率已经较高，开发商再建新盘的利润空间较小，因此对高层住宅的拆迁积极性不高。

　　拆一栋三十层的高层住宅，成本包括业主补偿、重建费用、融资成本以及税费等，全部加起来勉强能够持平，而且，业主补贴有最低面积保护政策，小于四十平方米的按四十平方米补偿，这进一步抬高了拆迁的总成本。

　　在拆迁谈判过程中，问题更是错综复杂，一栋高层住宅往往有两百多户业主，每个人的需求各不相同，有的要求现金补偿，有的要求房屋置换，还有的对搬迁后的位置、租金以及搬家费用等问题存在争议。

　　在会议上，业主们常常争执不下，难以达成一致意见。按照规定，拆迁需要进行评估听证，签约率必须达到一定标准才能实施，只要少部分业主不同意，整个拆迁项目就可能陷入停滞。

　　实际上，目前大多数高层住宅只能进行旧改，如刷外墙、修电梯、搞绿化等，而推倒重建的情况极为少见，只有在核心地段才会偶尔出现，因此，那些期望通过拆迁致富的普通地方高层住宅业主，恐怕要失望了。

　　未来十年，随着高层住宅的老化，其处置难度将越来越大，市场或许会逐渐转向低密度住宅类型，购房者也开始变得更加理性，纷纷避开三十层以上、非核心区以及物业维修基金低的高层住宅。

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